相続した実家を売ると税金はいくらかかるか　空き家特例の期限は2027年末

親が亡くなって誰も住まなくなった実家は、固定資産税や管理の手間がかかり続けるため、売却を考える人が多いと思います。売れたお金には「譲渡所得」として税金がかかりますが、条件を満たせば最高3,000万円を差し引ける特例があります。ただしこの特例は2027年12月31日までの売却が対象です。

税金がかかるのは「もうけ」の部分

譲渡所得は、売った金額から「取得費」（親がその家を買ったときの代金や建築費）と「譲渡費用」（仲介手数料や解体費など）を引いた残りです。相続した家は、親が買ったときの取得費を引き継ぎます。

古い実家では、買ったときの契約書が見つからないことがよくあります。その場合は売った金額の5%を取得費にできます（概算取得費）。ただし5%しか差し引けないので、売却額の大部分がもうけとみなされ、税金が重くなります。

空き家特例なら最高3,000万円を差し引ける

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」は、次のような条件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける制度です。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家で、亡くなる直前まで親が一人で住んでいた（老人ホームに入っていた場合の特例あり）
• 相続してから売るまで、誰かが住んだり人に貸したりしていない
• 耐震基準を満たすようにリフォームするか、家を取り壊して土地だけを売る（2024年からは、売った翌年2月15日までに買主が改修や解体をした場合も対象）
• 売却額が1億円以下
• 相続から3年目の年の12月31日までに売る

控除額は、2024年以降の売却で家と土地を相続した人が3人以上いる場合は1人2,000万円になります。手続きには、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。

売却額3,000万円の場合、特例を使えば5,485,050円の税金がゼロになります。期限は2027年12月31日までの売却で、2026年度の税制改正では延長されていません。延長されるかどうかは今後の改正次第なので、実家の売却を考えているなら、この期限を意識して早めに動くのが安全です。

相続税を払った場合の取得費加算

相続税を納めた人が、相続税の申告期限から3年以内に相続した不動産を売った場合、払った相続税の一部を取得費に足せる特例もあります。ただし空き家特例とは併用できないので、どちらが有利かを比べて選びます。相続税がかかるかどうかは相続税はいくらからかかるかをご覧ください。

自分の家を売るときは

自分が住んでいる家を売る場合は、所有期間に関係なく使える「居住用財産の3,000万円特別控除」があります。住まなくなってから3年目の年末までに売れば対象で、10年を超えて所有していた家なら税率が下がる特例と併用できます。売却で税金が出る場合は、翌年に確定申告が必要です（確定申告の記事）。